上半年土地市場“兩重天” 一線降溫三四線量價齊升

發布時間：2018/7/9 16:00:19    瀏覽次數：10012    來源： 21世紀經濟報道 cjjt-fdc

近日，多家機構發布了2018年上半年土地市場的監測報告。

易居研究院的報告顯示，上半年，40個典型城市土地市場量增價跌，土地成交面積同比增長18%，土地成交均價同比下跌13.2%，溢價率保持低位。土地出讓金方面，40城土地出讓金達到10453億元，盡管14.4%的同比增速比前一年大幅下降，但總額仍創下了歷史新高。

從結構上來看，受到嚴格調控的一線城市明顯降溫，加大供應的二線城市量升價穩，而在市場輪動效應和棚改政策利好雙重作用下，三線城市則量升價漲。

易居研究院研究員詹毅凡預測，土地市場將在下半年迎來降溫。一方面，由于三四線城市的土地市場競爭變得更為激烈，地價屢創新高，將導致房企做拿地選擇時更為謹慎。另一方面，由于金融環境的收緊，房企的拿地動作將受到資金的制約。同時，房企的土地儲備在近一年來已經有了較大的增長，主動拿地尤其是以高價拿地的主動性在下降。

三四線城市量價齊漲

土地市場正在持續分化。

據機構數據，受其監測的300個城市中，一線城市土地市場降溫明顯。今年上半年，一線城市共成交土地面積1207萬平方米，同比增加3%；土地出讓金為1837億元，同比減少23%；樓面均價為7051元/平方米，同比下降21%。

與一線城市相比，二線城市則呈現量升價穩態勢。機構數據顯示，300個城市中，二線城市土地成交土地面積和土地出讓金分別同比增加31%和33%，但土地成交價則同比持平。

三四線城市則量價齊漲。機構監測的三四線城市共成交土地7397宗，成交面積達到30248萬平方米，同比增加25%；而土地出讓金則達到7538億元，同比大增43%；而土地成交樓面均價為1458元/平方米，同比上漲10%。

此前，住建部住房政策專家委員會副主任顧云昌曾用“舞龍”來形容樓市輪動效應下的住房和土地市場。他表示，龍頭的一線城市整體還處在市場低迷期，但龍尾末端的三四線城市，則還處在尚未開始下行的高峰狀態。

一二線城市與三四線城市土地市場在上半年的進一步分化，也引起了部分擔憂。詹毅凡表示，近兩年三四線城市因棚改貨幣化安置的政策利好，去掉了大量的庫存，實際需求已經嚴重透支。由于三四線城市的經濟基礎相對薄弱，對樓市提供的支撐力度有限，盲目地在這些城市拿地可能導致庫存的增加，這些城市或將再次面臨去庫存的壓力。

實際上，市場對三四線拿地的態度也在變得審慎。7月4日，有媒體報道稱，碧桂園叫停在三四五線城市全覆蓋戰略。盡管碧桂園方面澄清此為謠言，也有碧桂園高層回應媒體稱叫停的是“表面看起來銷售額很大、實際權益很小的項目”。但分析人士向21世紀經濟報道指出，“這個動作或對其他房企的心態產生微妙的影響?！?/span>

值得注意，另一個能從側面反映市場熱度的關鍵數據，是在出讓面積與出讓金持續高位的同時，中國指數研究院與易居研究院監測的300個和40個城市，地價分別下調了1%和13.2%。

這其中有三線城市土地大規模交易拉動均價下滑的因素，但一些數據也顯示，土地市場正在趨于理性。中指院的數據顯示，一線、二線和三四線城市的土地溢價率分別為11%、17%，和27%，比去年分別下滑了10個百分點，15個百分點和23個百分點。

而易居研究院的數據顯示，受其監測的40個城市中，總體地價房價比已連續下行3個季度，市場正在回歸理性。

供應結構多元化

全國政協經濟委員會副主任委員楊偉民6月在陸家嘴論壇公開表示，行政性措施已經不能根治當前的房地產亂象。也讓接下來如何推動系統性的住房制度改革，成為關注焦點。

其中，完善土地供應制度成為焦點。2018年上半年已發布的政策來看，一些地方提高了住宅用地供應比例，另一方面，如何加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，也是政策關注的重點。

3月，國務院印發《城鄉建設用地增減掛鉤節余指標跨省域調劑管理辦法》，提出對于人均城鎮建設用地水平較低、規劃建設用地規模確有不足的省份，可以使用跨省域調劑節余指標少量增加規劃建設用地規模，并在新一輪土地利用總體規劃編制時予以調整。

5月，住建部在《關于進一步做好房地產市場調控工作有關問題的通知》中指出，熱點城市要提高住房用地比例，住房用地占城市建設用地的比例建議按不低于25%安排。3-5年內，熱點城市租賃住房、共有產權住房用地占新增住房用地供應50%以上。

實際上，從2017年起，各地優化供應結構的文件就屢有出臺。杭州在1月提出，從2018年起到2021年底，市區將按每年出讓住宅用地面積不少于5%的比例提供用地，專門建設人才專項租賃住房。深圳在6月提出，要著力構建長周期住房供應體系，明確商品房、人才住房和安居型商品房、租賃住房比例分別為40%、40%、20%。

這其中，最受關注的是北京從2017年開始大力推出的共有產權住房。

中原地產研究中心的統計數據顯示，2017年北京成交71宗住宅用地，這些土地累計成交規劃建筑面積約969萬平方米，其中合計共有產權面積達到了300萬平方米。而這些土地正在轉化成為住房供應，據統計，北京上半年成交新房1.06萬套，其中共有產權房2013套，占比超過20%。

這一模式正在被其他地方所推廣。6月27日，廣東省住房和城鄉建設廳印發《關于開展共有產權住房政策探索試點的通知》，提出在廣州、深圳、珠海、佛山、茂名5市先行探索試點共有產權住房政策，試點時限為1年。

對此，廣州市社科院研究員談錦釗表示，這有利于廣東省多元住房體系的建立，而共有產權房的推出，也有利于滿足這些城市當地發達制造業，帶來的龐大的中低端住房需求。

有分析人士指出，前一階段的房地產調控，主要注重“控情緒”，而要推動長效機制的建立，更多城市開始大范圍、深層次注重“調結構”成為必然。以政府為主提供基本政策性支持住房、以市場為主滿足多層次需求的住房供應體系建設，將在2018年下半年進入加速階段。