7月土地市場降溫 熱點(diǎn)一二線城市溢價(jià)率走低

發(fā)布時(shí)間：2019/7/25 16:16:44    瀏覽次數(shù)：10164    來源： 第一財(cái)經(jīng) cjjt-fdc

進(jìn)入7月，地方政府仍在密集賣地。不過，由于融資收緊的預(yù)期，7月一二線城市土地市場已出現(xiàn)明顯降溫。

中原地產(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù)顯示，截至7月24日，全國熱點(diǎn)的一二線城市合計(jì)土地成交711宗，成交土地金額2233.28億元，土地成交溢價(jià)率只有10.24%，相比之前幾個(gè)月明顯下調(diào)。

7月22日，位于廣州增城區(qū)的4宗商住用地及番禺區(qū)的2宗旅游用地集中出讓，總起始價(jià)達(dá)100.87億元。最終，2宗地流拍，4宗地塊底成交，總成交金額82.22億元。

其中，華僑城只經(jīng)過一輪報(bào)價(jià)，以底價(jià)35.16億元摘得增城區(qū)石灘鎮(zhèn)鄭田村一地塊，折合樓面價(jià)為1.1萬元/平方米。增江街陸村村一地塊，同樣以底價(jià)成交，由廣州合生東宇房地產(chǎn)有限公司競得，成交價(jià)為11.19億元，折合樓面價(jià)9500元/平方米。增城區(qū)永寧街簡村村一地塊，和增城區(qū)荔城街慶豐村一地塊均流拍。

今年上半年，鄭州土地市場一直很火，鮮有地塊流拍，即使有也是商業(yè)用地或工業(yè)用地。但下半年剛開始，就出現(xiàn)住宅用地流拍情況。7月10日，鄭州出讓8宗地，這也是本月出讓土地最多的一次土拍。其中金水科教園區(qū)51號(hào)地被廣匯實(shí)業(yè)競得，常西湖新區(qū)54號(hào)地被融信競得，管城55號(hào)、56號(hào)、57號(hào)地被振興競得，福建福晟競得高新區(qū)16號(hào)地，二七區(qū)52號(hào)地流拍，管城53號(hào)地被中止出讓。

同一天，常州新龍路南側(cè)、新慶路西側(cè)地塊(荷園3#地塊)以及梅莊路南側(cè)、玫瑰路東側(cè)地塊(西林公園東側(cè)地塊)開啟網(wǎng)絡(luò)競拍。最終，光明以8.36億元競得荷園3#地塊，成交樓面價(jià)為6904元/平方米，溢價(jià)率為1%。西林公園東側(cè)地塊由于無人競價(jià)而遭遇流拍。

7月3日，南京下半年首場土拍開槌，7宗涉宅地塊均成功出讓，成交總金額達(dá)240億元，這也是南京今年以來土地出讓收入最多的一場土拍。但7宗地塊均未突破最高限價(jià)，其中2宗地塊以零溢價(jià)成交，而綜合溢價(jià)率也僅為16%，低于南京6月18日和6月5日土拍29%、21%的綜合溢價(jià)率。

中原地產(chǎn)首席市場分析師張大偉分析，從土地市場看，2019年出現(xiàn)了“小陽春”，從4月開始，一二線城市連續(xù)小陽春升溫，土地單月成交金額均在3000億元以上，溢價(jià)率也保持在20%左右。

Wind統(tǒng)計(jì)顯示，2019年以來，房企境內(nèi)外合計(jì)發(fā)債規(guī)模已達(dá)6047億元，其中境外發(fā)債2645.08億元，上半年凈增量達(dá)375億美元，同比增幅127%。

而從7月份開始，連續(xù)出臺(tái)的收緊信托與海外融資政策，均對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)拿地造成了一定影響，溢價(jià)率已經(jīng)明顯下調(diào)。

7月12日，發(fā)改委官網(wǎng)掛出一則通知，題為“關(guān)于對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行外債申請(qǐng)備案登記有關(guān)要求的通知(發(fā)改辦外資〔2019〕778號(hào))”，對(duì)房企海外發(fā)債加強(qiáng)約束，新融資只能用于置換一年內(nèi)到期之中長期海外債務(wù)，同時(shí)還需就債務(wù)規(guī)模、期限等進(jìn)行備案登記。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析，《通知》充分體現(xiàn)了防范金融風(fēng)險(xiǎn)的政策導(dǎo)向。尤其是此前關(guān)于海外發(fā)債的各種例子比較多，所以從防范外部金融風(fēng)險(xiǎn)傳導(dǎo)到國內(nèi)市場等角度看，政策出臺(tái)非常及時(shí)，也有助于進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)的海外發(fā)債政策。

申萬宏源近期發(fā)布的《2019下半年中資地產(chǎn)行業(yè)投資策略》研究報(bào)告顯示，2018年三季度開始，公司債的發(fā)行審批略有放松，但在今年以來的核心城市土地?zé)岢毕拢?月份開始重新收緊。目前，離岸市場成為開發(fā)商更加依賴的融資渠道，板塊整體的外債比例進(jìn)一步上行。“我們對(duì)高杠桿開發(fā)商維持謹(jǐn)慎，其在未來行業(yè)周轉(zhuǎn)放緩過程中受損最大?！?/span>

根據(jù)報(bào)告，世茂房地產(chǎn)、中海外宏洋、雅居樂、旭輝控股、中海外、禹洲地產(chǎn)的外債占比位居前列。這些企業(yè)外債發(fā)行收緊影響也會(huì)比較大。

以禹洲地產(chǎn)為例，申萬宏源近期發(fā)布的研究報(bào)告將禹洲地產(chǎn)評(píng)級(jí)下調(diào)至中性。報(bào)告稱，禹洲地產(chǎn)的總有息負(fù)債規(guī)?？赡茌^去年底上升超過三成至600億左右，而外債占比則從30%升至45%。

張大偉說，在港交所上市的房企發(fā)行美元債較多。隨著融資的收緊，這些企業(yè)后續(xù)拿地也將受到影響，預(yù)計(jì)土地市場將明顯降溫。